Standort und Immobilie – wirtschaftlich entscheiden

Lernziele

• Erklären, warum ein Wert ohne Quelle nicht in eine Bewertung gehört (verstehen)
• Eine Gesamtnote aus Teilnoten berechnen, wenn Teilnoten fehlen (anwenden)
• Datenabdeckung als eigenes Qualitätsmaß lesen und einen Score danach einordnen (beurteilen)

Ein Score ist eine Behauptung

Eine Zahl von 0 bis 100 wirkt genau. Sie ist nur so verlässlich wie die Daten, aus denen sie entsteht. Wer einen Preis mit einem Referenzpreis vergleicht, braucht einen belegten Referenzpreis – mit Quelle und Stand. Fehlt er, gibt es zwei Möglichkeiten: schätzen oder weglassen. Schätzen erzeugt eine scheinbar vollständige Zahl, die niemand überprüfen kann. Weglassen ist unbequem, aber ehrlich.

Renormierung statt Abzug

Eine Bewertung setzt sich aus gewichteten Teilnoten zusammen, etwa Preis 30, Lage 20, Eignung 35, Potenzial 5, Risiko 10 (Summe 100). Fehlt eine Teilnote, wird sie nicht mit null angesetzt, denn das würde das Objekt bestrafen, weil jemand Daten nicht erhoben hat. Sie wird aus der Gewichtung genommen; die übrigen Gewichte werden wieder auf 100 hochgerechnet. Gesamtnote = Summe(Teilnote × Gewicht) geteilt durch die Summe der vorhandenen Gewichte.

Datenabdeckung

Die Summe der vorhandenen Gewichte ist zugleich die Datenabdeckung in Prozent. Liegt sie unter 60 %, ist der Score nur eine grobe Sortierung und kein Urteil. Ein Score von 88 bei 40 % Abdeckung sagt weniger als ein Score von 70 bei 100 % Abdeckung. Deshalb stehen in jeder Auswertung beide Zahlen nebeneinander.

Übungen

Lernziele

• Die Kaufnebenkosten eines Liegenschaftserwerbs in Österreich berechnen (anwenden)
• Eine Monatsrate (Annuität) berechnen und gegen das Einkommen stellen (anwenden)
• Einen Zinsschock durchrechnen und seine Folgen beschreiben (analysieren)

Der Kaufpreis ist nicht der Preis

Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (Regelsatz 3,5 %, für bestimmte Familienübertragungen ein Stufentarif von 0,5 bis 3,5 %), Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht (1,1 %), Pfandrechtsgebühr auf die Hypothek (1,2 %), Vertragserrichtung (Parameter, im Beispiel 2 %), Maklerprovision (Parameter, im Beispiel 3 % zuzüglich 20 % Umsatzsteuer) und die Eingabengebühr. Die zeitlich befristete Befreiung von Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr für Eigenheime galt für Grundbuchanträge bis 30.06.2026 und ist ausgelaufen. Alle Sätze sind Rechenparameter und müssen vor jeder echten Entscheidung geprüft werden.

Die Rate

Bei gleichbleibendem Zins und gleichbleibender Rate (Annuität) gilt: Rate = Kredit × i / (1 − (1 + i)^(−n)), mit i = Jahreszins/12 und n = Laufzeit in Monaten. Die Rate bleibt gleich, der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.

Tragbarkeit und Stresstest

Die Schuldendienstquote ist die Monatsrate geteilt durch das monatliche Nettoeinkommen. Die verbindliche Kreditvergabe-Verordnung (KIM-V) ist am 30.06.2025 ausgelaufen; die Finanzmarktaufsicht hat danach im Rundschreiben WIK 02/2025 aufsichtliche Erwartungen formuliert (Orientierung: Beleihung bis 90 %, Schuldendienstquote bis 40 %, Laufzeit bis 35 Jahre). Es sind Orientierungswerte, keine Gesetze; Banken prüfen nach eigenen Richtlinien und verlangen in der Praxis oft mehr Eigenmittel. Ein Stresstest rechnet dieselbe Finanzierung mit einem um drei Prozentpunkte höheren Zins.

Übungen

Lernziele

• Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor berechnen (anwenden)
• Die Immobilienertragsteuer für einen einfachen Verkauf überschlagen und die Grenzen der Überschlagsrechnung benennen (anwenden, beurteilen)

Kennzahlen

Die Bruttorendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum gesamten Einsatz (Kaufpreis plus Nebenkosten). Die Nettorendite zieht Leerstand und Bewirtschaftung ab (im Beispiel 4 % Leerstand, 20 % Bewirtschaftung). Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomiete: Er sagt, in wie vielen Jahresmieten sich der Preis ausdrücken lässt.

Immobilienertragsteuer

Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen in Österreich dem besonderen Steuersatz von 30 % auf die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten (Neuvermögen). Für Altvermögen gelten pauschale Sätze, für Hauptwohnsitze und selbst errichtete Gebäude Befreiungen mit engen Voraussetzungen. Für den umwidmungsbedingten Bodengewinn gibt es einen Zuschlag. Eine Überschlagsrechnung ersetzt keine Steuerberatung; bei mehreren Käufen und Verkäufen in kurzer Zeit kann der Verkauf als gewerblicher Grundstückshandel gelten.

Übungen

Lernziele

• Erklären, warum die Flächenwidmung vor der Besichtigung geprüft wird (verstehen)
• Aus einer Geräteliste Anschlusswert und Flächenbedarf ableiten (anwenden)
• Die Schwellen des vereinfachten Genehmigungsverfahrens als Regelwerte einordnen (beurteilen)

Widmung zuerst

Ob in einem Gebäude gewerblich gearbeitet werden darf, entscheidet zuerst die Flächenwidmung der Gemeinde (in Niederösterreich nach dem NÖ Raumordnungsgesetz 2014 und der NÖ Bauordnung 2014: etwa Bauland-Betriebsgebiet, Bauland-Kerngebiet, Bauland-Mischgebiet). Die Widmung ist für den Standort ein Ausschlusskriterium, kein Punktabzug: In einer ungeeigneten Widmung hilft kein Preisnachlass. Maßgeblich ist der Flächenwidmungsplan der Gemeinde; Online-Karten sind nicht rechtsverbindlich.

Betriebsanlage

Betriebsanlagen, die geeignet sind, Nachbarn zu belästigen oder zu gefährden, brauchen nach § 74 Abs. 2 der Gewerbeordnung eine Genehmigung. Das vereinfachte Verfahren nach § 359b gilt nach den Regelschwellen bis 800 m² Betriebsfläche und bis 300 kW Maschinenanschlusswert; die Entscheidungsfrist beträgt seit der Novelle 2026 zwei Monate. Das sind Regelwerte, die Behörde beurteilt den Einzelfall. Dazu kommen Arbeitnehmerschutz, Abfallrecht, Lärm und, je nach Verfahren, Grenzwerte für Arbeitsstoffe.

Vom Bedarf zum Suchprofil

Ein Betrieb sollte seine Standortanforderungen aus seiner tatsächlichen Geräteliste ableiten, nicht aus dem Bauchgefühl: installierter Anschlusswert, Gleichzeitigkeit (welcher Anteil läuft gleichzeitig), Stellfläche samt Zuschlag für Zugang und Wartung, Arbeitsplätze, Nebenflächen, Reserve. Gleichzeitigkeit, Zuschlag und Reserve legt der Betrieb fest; es gibt dafür keinen allgemeingültigen Standardwert.

Übungen

Lernziele

• Die Rangfolge der Urteilsstufen anwenden, ohne Teilergebnisse zu mitteln (anwenden)
• Eine KI-Aussage anhand einer Primärquelle prüfen (beurteilen)
• Aufsichtsstufen für automatisierte Teile erklären und auf einen Ablauf anwenden (verstehen, anwenden)

Rangfolge statt Durchschnitt

Passung 90, Risiko 40, negatives Residuum: Der Durchschnitt wäre 65, das Objekt ist aber keines, das man kauft. Deshalb gilt eine feste Rangfolge: (1) Ausschluss, (2) Wirtschaftlichkeit, (3) kritischer Einzelbefund, (4) Passung und Risiko gemeinsam, (5) bei dünner Datenlage kein Urteil, sondern eine Arbeitsliste. Ein Urteil wird erst gefällt, wenn nichts Höherrangiges greift.

KI sinnvoll nutzen heißt prüfen können

Sprachmodelle formulieren gut und rechnen oder zitieren unzuverlässig. Wer sie im Unterricht und im Beruf nutzt, statt sie zu verbieten, muss lehren, wie man ihre Aussagen prüft: Quelle verlangen, Primärquelle öffnen, Rechnung nachrechnen, Stand beachten. Ein Werkzeug, das Rechtsregeln erfindet, ist unbrauchbar; deshalb rechnet IMMORADAR mit festgelegten Regeln und Quellen, und ein Sprachmodell darf dort weder Regeln erfinden noch ändern.

Aufsichtsstufen

Automatisierte Teile arbeiten in Stufen: A0 melden, A1 vorbereiten (zum Beispiel einen Briefentwurf), A2 ausführen nach Freigabe durch einen Menschen. Eine Stufe ‚ausführen ohne Freigabe‘ gibt es nicht. Alles, was nach außen wirkt, braucht eine Freigabe; alles, was bindet (Vertrag, Anzahlung), löst der automatische Teil nie aus. Wer beantragt, entscheidet nicht selbst (Vier-Augen-Regel).

Übungen